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盐城装修网:怎样提升居民小区物业管理水平呢?

来自:yancheng.zhuangyi.com日期:2011-08-15 08:15:07
居民小区物业管理的好坏,不仅直接影响到居民的生活质量,而且对城市的环境与文明建设起到重要作用。在长年管理难、管理差的情况下,怎样才能提升居民小区的物业管理水平呢?“向阳红”、湖光山色等小区探索实施的自治管理,开辟了一条全新的路径
   居民小区物业管理的好坏,不仅直接影响到居民的生活质量,而且对城市的环境与文明建设起到重要作用。在长年管理难、管理差的情况下,怎样才能提升居民小区的物业管理水平呢?“向阳红”、湖光山色等小区探索实施的自治管理,开辟了一条全新的路径。

   楼院和居民小区管理,是一个从居民到政府都头疼的城市管理问题,经常出现“居民怨没人管、政府愁不好管”的现象。在这种困境中,一种崭新的“自治型”管理模式——楼院小区物业自治管理悄然诞生——登州路街道辖区的“向阳红”大院的居民们,就是这样一批小区物业自治管理的探索者,而刚刚“炒掉”了原物业公司的湖光山色小区,也开始探索自治管理。“自己管自己”可不可以?能管好吗?“自己管自己”究竟该怎样管?与相关政策怎样接轨?自治管理的模式可否复制?

    带着许多的问题,也带着许多的好奇,记者就此展开了调查。
    
    物业问题多“逼”出自治管理思路

    干净清爽的路面,整齐美观的绿化,欢声笑语的老人……记者一走进“向阳红”大院,就看到了一幅其乐融融的美景,很难想象这里曾经是个脏乱不堪的老院子。

    “我们大院以前的环境很差,到处都是垃圾。由于地势低,碰上个下雨下雪天,院里到处都是泥水,都没法走。”“向阳红”大院居民刘女士告诉盐城装修网编者,小区原来是港务局的宿舍大院,开放的大院里常会有小商小贩,给人感觉乱糟糟的。

    了解到,青岛很多老旧楼院都像此前的 “向阳红”一样,大门没人看管、垃圾没人清扫、水电没人管理,物业管理一直是居民呼声甚高却又难以解决的顽疾。有些老旧小区早期的物业管理机构是由相关单位派遣人员组成,服务水平较低,管理方式和内容单一,无法从根本上解决脏乱问题。

   “老社区的情况都差不多,居民的生活环境一直不怎么好。”“向阳红”大院自治管理办公室主任周秀公告诉记者,老旧小区一般基础设施先天薄弱,后期又缺乏维修养护,因此管理难的问题普遍存在。

    那么,缺乏物业管理的老旧楼院,为什么不聘用新的物业公司呢?“物业公司是要盈利的,一个赚不到钱的烂摊子,谁愿意去收拾?”一物业公司经理坦言,老旧小区问题太多,物业公司一般都是避而远之。

    物业管理难,居民把大部分希望都寄托在政府对老旧小区的改造上,不过他们很快发现,改造治标却不治本。“对楼院的脏乱差居民反映很多,以前也改造过,但是没多久就变回原样了。”“向阳红”大院居民张先生说,由于缺乏管理和维护,变好的环境也维持不了多长时间。

    与“向阳红”这种老旧楼院不同,一些新小区则是对原有的物业不满,想方设法“炒掉”物业。最近,湖光山色小区就由此迈出了自治管理的第一步。

    “原来的物业公司管理得太差,我们业主的地位得不到体现。”湖光山色小区居民王秀珍告诉记者,由于物业公司对一些合同里的条款没有落实,公共部位收益也没有相关的账目可查,小区成立业委会把原来的物业公司给“开”了。

    自治管理变化大获居民支持

    “自己做主容易发现和解决问题,不会糊弄了事。现在大院漂亮多了,对得起‘幸福家园’这个名字。”现已改名为“向阳红”幸福家园的小区居民赵女士在娱乐室里一边打牌一边说,大部分居民对自治管理都很支持。

    今年实行物业自治管理后,“向阳红”小区成立了“自治管理办公室”,由居民自主管理小区。幸福家园不见了原来的脏乱差,车辆停放有序,绿化整齐美观,健身器材一应俱全,引得周边居民也频频“光顾”。

    “我们探索的这种物业自治管理,最初是由社区党支部、居委会出面协调,选择小区里的当家人,组织住户自己参与管理小区物业。”周秀公告诉记者,他们遵从“政府引导、居民自治”的原则,设立一个自治管理机构,管理人员通过选举产生,并且建立相应的基层党组织。“我们有自己的物业管理制度,由选出的代表组织全体居民参与物业管理。”

     调查发现,其实早在2005年青岛就出现了类似的小区物业自治,“首吃螃蟹”的是宁夏路街道镇江路44号楼院。小区7名老党员老干部组成了楼院自主协商管理委员会,组织全体居民自主管理物业,这一自治就是6年。家住该小区的刘女士告诉编者,现在小区的治安和保洁工作都做得很好,大家相处也非常和睦,住在这里每天都很舒心。
   
     湖光山色小区在辞退原物业公司后,由业主委员会肩负起小区物业管理的任务,虽然物业自治管理只有一个月,但社区环境已经有了不小的改观。小区人工湖水波荡漾,一群野鸭正悠闲嬉戏。“以前湖里有不少垃圾,自治以后大家都出力,这湖里的垃圾就是居民主动清理的。”湖边纳凉的苏先生表示,现在比以前的环境要好不少。
居民能否“我的家园我做主”

     物业自治管理,最重要的是居民自主进行小区管理。那么,这些先行先试的自治小区是怎样运作的?居民是否真正实现了“我的家园我做主”?

     在“向阳红”幸福家园自治管理办公室,“自我管理,自我教育,自我服务,自我监督”标语贴在显眼位置。据了解,该办公室的工作人员基本上都是楼院的居民,通过自荐和推荐,张榜后由居民选举产生。办公室设立了治安巡防、环境清洁、车辆管理3个自治小组,雇佣院内失业、退休居民参与小区管理。“我们的资金来源,一是按照户型收取的物业费,二是新划定车位的停车费用。”周秀公介绍说,社区物业维护的费用,管理人员的薪酬以及办公室人员每月的少量补贴,都会从这笔资金中支出。自治管理办公室建立了收费公开、事务公开、制度公开的机制,成立了财务督察小组,做到办事透明、财务透明。相比之下,现代小区推行自治管理,更需要业主们的共同努力。“在街道办和居委会的监督指导下,今年小区依法成立了由业主大会选举成立的业主委员会,由业主委员会管理物业。”湖光山色小区业委会主任李广瑞告诉记者,业主大会表决通过了《业主自治管理办法》,依照办法成立了社区经济管理服务中心,负责小区的物业管理。

   “自己选聘有资质有经验的人员组成物业管理团队,由这些管理人员对小区进行管理。”李广瑞表示,业主交纳的物业费以及社区公共部位收益是资金的主要来源,将用于管理人员工资的发放和小区物业维护,收支透明管理。小区还设立了监事会,在居民中选择德高望重者对业委会的工作进行监察督促,以限制业委会的权利滥用。“我们选出能为我们说话的代表,由他们来组织管理,有什么决定需要征求大家的意见。这样就能充分体现我们广大业主的意愿。”湖光山色小区一位居民如此表示。

    周秀公认为,物业自治管理最大的优势就是把管理权归还到了居民手里,拉近了管理方和居民的距离,减少了小区居民的抵触情绪,管理起来也更加容易。

    推动物业管理更加规范专业

    尽管居民自主管理物业确实有一些优势,实行的小区也都信心满满,但是想要长久发展仍有不少困难。

    “目前城市小区管理一般是有物业公司参与的,业主自主管理,实行物业自治是一种比较新颖的物业模式。”中国海洋大学法学教授胡家强表示,物业自治还只是个别现象,北京、上海等城市的一些小区也有过尝试,但往往败多成少,全面推广还为时尚早。

    调查发现,镇江路44号的物业自治能够坚持下来,更多的是靠老党员们的奉献精神,有他们的“以点带面”才形成了自觉爱护社区的氛围。这种方法效果虽好,但要推而广之的确有难度。由于缺乏成功的范本和经验,自治小区多是靠少量的经验摸索前行。

    “物业管理是一项费力不一定讨好的活,因此需要一批有责任心又能热心为群众服务的代表很重要,但只凭‘有人干’缺政策还是不行。”李广瑞说,湖光山色业主委员会没有法人资格,工商登记和税收方面没有政策支持,小区物业自治管理仍然有些“伸不开拳脚”。

     胡家强表示,虽然我国2007年实施的《物权法》为物业自治提供了法律依据,《物业管理条例》也规定“业主可以自行管理物业”,但是相关制度仍然有待完善。

     “我觉得自治最重要的是公开透明。管理的负责人一定得是民主选举的,账目必须及时公开。”湖光山色居民蒋先生认为,制度是否健全是关系到自治能否顺利进行的关键。

     “小区管理由传统单一的管理模式向多元化模式转变,势必带来物业管理服务收费依据、范围和物业服务标准的变化。物业公司需要改变思维和工作模式,变 ‘管理者’为 ‘服务者’。”青岛铭千物业公司经理接受记者采访时表示,物业自治的出现给物业公司带来挑战的同时,也给他们的未来发展带来启示。

    在“向阳红”幸福家园,管理人员会帮助80岁以上的老人理发,给居民代办退休认证,定期举办文娱活动,这些已经走出了单纯物业自治的范畴。在业内人士看来,不可能全部小区都实行物业自治,但是这种全新的模式却可以推动社区物业管理日益规范化、专业化、人性化,从而推进整个城市的文明建设。
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